まずは、なぜ相続税対策について不動産が有効なのかというところですが、不動産を購入すると相続税の節税ができると言われている理由として、不動産の相続税評価額は不動産の時価よりも低く評価されるため、その分相続税が少なく計算されることにあります。

例えば遺産が１億円あるとして、これを現金で相続した場合「相続税評価額は１億円」となり、1億円に対して相続税が課税されます。
一方で、遺産が『時価１億円の不動産』の場合、相続税評価額が6,000万円と評価されれば、4,000万円相続財産を圧縮することになり、節税することができます。

不動産の相続税評価額は、賃貸用の不動産の場合、居住用の宅地・建物の評価額から賃貸部分の割合を控除することができるため、財産としての額を圧縮することが出来ます。

貸家建付地（土地と建物を所有して、建物を他人に貸すケース）の場合の評価額は以下の計算方式で評価額が決まります。

自用地評価額－（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

ここでは、4つの用語が出てきます。

• 自用地：その土地本来の評価額。つまり更地の状態
• 借地権割合と借家権割合：賃貸用の建物が建っている土地を相続した場合、土地利用の自由度が低いため、更地の状態より財産としての価値が下がる為、設定されている数値。
• 賃貸割合：全部屋のうち何部屋貸し出されているかの割合（10室中8室賃貸中の場合は80％）

仮に、自用地の評価額が5,000万円の場合で、借地権割合が60％、借家権合が30％、満室稼働している場合は、評価額は4,400万円になります。

現金を不動産に組み替えた方が相続税の節税に繋がるのは上記の通りです。
ですが、収益不動産の所有をする場合は以下のようなリスクをはらんでいます。

1. 保有中のランニングコスト
2. 空室リスク
3. 不動産市況の冷え込みで時価下落の可能性
4. 家賃下落リスク

たとえ相続税の節税につながったとしても、しっかりとした分析を行い、将来にわたって安定した経営が可能な物件を見極める必要があります。

以前のコラムにも記載しましたが、障がい者グループホームの場合、同じ収益不動産としてみた場合、以下のようにリスクを低減させることが可能になります。

1. 長期にわたる安定収入（25年から30年　満室賃料保証）
2. 行政が戸数を管理しているため、供給過多になるリスクが少ない。
3. 評価額が低い土地でも需要がある。

R-JAPANでは、土地活用としての障がい者グループホームのご紹介だけではなく、不動産オーナー様と借上げ希望の福祉事業者様のマッチングのお手伝いもしております。
ご興味のある方は、是非一度お問合せ下さい。