グループホーム投資の魅力 × 安定収益
01
成長する福祉市場
日本の障がい者数の推移
資料：内閣府「障害者白書」（平成18年版、平成22年版、平成26年版、平成30年版、令和5年版より）厚生労働省政策統括官付政策評価官室作成
日本の障がい者の割合
総人口約1億2,340万人に対して
障がい者人口1,164.6万人
約10人に1人が
障がいを抱えています。
社会で暮らす
支援が必要
近年、日本の人口が減少する一方で、障がいのある方々の人口は増加傾向にあります。
こうした状況を受け、国は3年ごとに更新される障害福祉計画において、施設等に入所している
障がいのある方々の地域生活への移行を推進することを基本方針として掲げています。
これに伴い、その受け皿となる障がい者グループホームの整備目標を設定し、各自治体で取り組みが進められており、社会的にも重要な役割を果たしています。
近年、日本の人口が減少する一方で、障がいのある方々の人口は増加傾向にあります。
こうした状況を受け、国は3年ごとに更新される障害福祉計画において、施設等に入所している障がいのある方々の地域生活への移行を推進することを基本方針として掲げています。
これに伴い、その受け皿となる障がい者グループホームの整備目標を設定し、各自治体で取り組みが進められており、社会的にも重要な役割を果たしています。
国からの障害福祉サービス関連の予算は毎年増加傾向にあります。
平成19年度
5,380億円
令和6年度
2兆341億円
02
安定した収益性
新築アパート投資の場合、空室部分は家賃収入なしですが、
新築障がい者グループホーム投資は満室条件で25年以上の一括長期賃貸契約となり、
満室状態の家賃収入が長期的に確保できるため、安定した投資先です。
新築障がい者グループホーム投資なら…
【新築アパート投資の場合】
満室想定の利回りが…
満室「確定」利回り
【新築アパート投資の場合】
入居者毎の契約が…
25年以上の一括賃貸契約
03
低リスク
新築障がい者グループホーム投資は、運営会社が長期一括借り上げの為、
「空室リスク」や「家賃下落リスク」がなく低リスクな投資先です！
新築障がい者グループホーム投資は、
運営会社が長期一括借り上げの為、
「空室リスク」や「家賃下落リスク」がなく
低リスクな投資先です！
また、障がい者グループホームは運営会社が管理を担う為、
投資家様の「ランニングコスト」が少なく、「実質利回り」が下がりにくいです。
賃貸経営の4大リスクをアパートと比較
賃貸経営は10年先のリスクに耐えられるかが勝負
アパートの4大リスク
- ①空室リスク
- ②家賃下落リスク
- ③供給過剰リスク
- ④修繕リスク
障がい者グループホームの場合
- アパートのような頻繁な出入りがない！
- 長い運営実績はむしろ信頼につながる！
- 行政が乱立を抑制（総量規制）
- 修繕区分のほとんどが運営事業者持ち！
賃貸経営の中で、断然リスクが少ないのが障がい者グループホームです！
04
高需要
グループホーム利用者数が増加し、運営事業者も増加。市場は拡大中です！
また、障がい者グループホームの運営事業者は賃貸運営を望んでいるため、投資家様が必要です！
グループホーム利用者数が増加し、運営事業者も増加。
市場は拡大中です！
また、障がい者グループホームの運営事業者は賃貸運営を望んでいるため、投資家様が必要です！
私どもは、障がい者の「住まい」と「仕事」の確保に貢献します。
入所施設
地域生活移行
- ●入所施設（高齢者の特養のイメージ）は今後新設しない
- ●より地域に溶け込んだ生活（自立に向けて）を目指す
- ●そのために、現状の入所施設の定員数も削減する
- ●今後は、地域生活を営むためのグループホームを推進する
- ●GHは住宅地など地域交流が可能な場所に建築すべき
グループホーム
入所施設
グループホーム
地域生活移行
- ●入所施設（高齢者の特養のイメージ）は今後新設しない
- ●より地域に溶け込んだ生活（自立に向けて）を目指す
- ●そのために、現状の入所施設の定員数も削減する
- ●今後は、地域生活を営むためのグループホームを推進する
- ●GHは住宅地など地域交流が可能な場所に建築すべき
国の方針により、入所施設ではなくグループホームの入居を推進
これからグループホームがさらに必要とされているが、
全国的にまだまだ不足している状況です。
05
相続税対策
相続税シミュレーション（例：1億円の資産を保有）
| 保有形態 | 相続税評価額の考え方 | 相続税評価額 （目安） |
特徴・メリット |
|---|---|---|---|
| 現金 | 額面どおり100％評価 | 1億円 |
|
| 賃貸 マンション |
建物は「固定資産税評価額（建築費の約50～60％）」 土地は「貸家建付地評価（▲20％程度）」適用 |
約7,000万円 |
|
| グループ ホーム投資 |
建物は福祉施設扱いで固定資産税評価額が低め 土地も「貸家建付地評価」等で圧縮可 |
約6,000万円 |
|
| 現金 | 額面どおり100％評価 | 1億円 |
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|---|---|---|---|
| 賃貸マンション | 建物は「固定資産税評価額（建築費の約50～60％）」 土地は「貸家建付地評価（▲20％程度）」適用 |
約7,000万円 |
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| グループホーム投資 | 建物は福祉施設扱いで固定資産税評価額が低め 土地も「貸家建付地評価」等で圧縮可 |
約6,000万円 |
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【ポイント】
- 現金→不動産化するだけで相続評価は約30～40％下げられる。
- グループホームは福祉施設の性格上、評価額が低めになりやすく、一般的な賃貸マンションより相続税対策効果が高い可能性がある
まとめ
【現金】
評価はそのまま
【賃貸マンション】
一般的に約30％圧縮可能
【グループホーム投資】
福祉施設は通常の居住用建物より評価額が低めに算定されることがある
- 土地評価が下がる⇒貸家建付地評価
- 建物評価も下がる⇒福祉施設評価
☆一般的な収益不動産よりも相続税対象額を大きく減らすことができます
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